The Green card show
Что такое HOA
и с чем его едят
Как неплохую, по сути, идею по самоорганизации
упорные усилия больных людей превратили
в совковое убожество.
HOA расшифровывается как Home Owners Association, то есть Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ).

Такое есть и в России, но в США это относительно работающие механизмы, но при этом - что печально - почти лишенные должного контроля и управляемые примерно в 100% случаев людьми, испытывающими жажду власти, внимания и получения удовольствия от мучения окружающих.
Как доказывает опыт СССР, такое сочетание факторов приводит к торжеству совка, поэтому

эйч-оу-эй почти всегда ни что иное,
как обычный мерзотный совок
в масштабах Соединенных Штатов.
ТСЖ начали создавать
в 1960-е годы застройщики, решившие зарабатывать
не только на продажах, но и на обслуживании территорий (что логично и выгодно).
В 1980-е и далее начался бум эйч-оу-эев - и, думаю, где-то с тех времен идет война между нормальными людьми и членами правлений ТСЖ, в которые в большинстве случаев идут только очень несчастные и тихо ненавидящие всех и вся люди - привычные всем экс-россиянам "вахтеры".

Беда эйч-оу-эй в том, что когда собственникам предлагают вступить в правление, наиболее занятые и активные либо отказываются, либо пропускают мимо ушей, и потому рулить идут люди по остаточному принципу: те, кто сидят дома, кому нечего делать, кто на пенсии, безработный или выброшенный на обочину жизни - в общем, все лучшие люди страны.


В чем идея Эйч-Оу-Эй?
Смысл hoa - решать проблемы сообщества силами
и решениями собственников домов или квартир.
То есть чтобы hoa существовало, должно сначала быть некое сообщество - например, многоэтажный жилой дом или коттеджный поселок или просто расположенные недалеко друг от друга частные дома, решившие объединиться.

Объединившись, люди выбирают руководителей эйч-оу-эй (президента, ответственного за бухгалтерию и т.д.), регистрируют свое ТСЖ как компанию, делают необходимые финансовые резервы (в Калифорнии, если не ошибаюсь, около 10% от оборота должно быть в качестве гарантийного фонда, к которому прикасаться запрещено) и начинают функционировать.

Идея на самом деле верная: если у вас огороженный поселок или жилой дом с сотней квартир, зачем всем ждать, пока сосед почистит общий бассейн или подметет пыль у входа в свою квартиру, если можно всем ежемесячно скидываться, и из этих денег нанимать охрану, уборщиц, садовников - да хоть стриптизеров (если голосованием решат, что они очень нужны сообществу).

И если бы hoa на этом и останавливалось, то по красоте картины это был бы сферический конь в вакууме - т.е. совершенство.

Беда в том, что вахтеры любят ощущать себя восседающими на троне, и это успешно десятилетиями порождало лютую ненависть к hoa среди средних американцев, и в нынешнее время очень редкий житель со счастьем в глазах скажет вам, что живет в доме или комьюнити "с эйч-оу-эй". Обычно ситуация обратная: все мечтают накопить денег, чтобы купить отдельный дом, не входящий ни в какие ТСЖ, "гори эти уроды синим пламенем в аду".
Какие проблемы создаёт
Эйч-Оу-Эй?
Придумайте самые дегенератские правила, какие только возможно. Если не получается - представьте, что в правлении ТСЖ сидят депутаты Госдумы РФ, выпускающие привычные для них законы. Вот это и есть результат работы hoa.
Самая главная беда - в том, что почти все ТСЖ видят основой своего существования контроль за единым внешним видом домов и(ли) квартир и за единым поведенем жильцов.

Если какие-то инициативы (например, запрет на сдачу жилья через AirBnB и подобные сервисы) жильцами приветствуются - не из вредности, а потому, что при краткосрочной аренде туда-сюда ходят сотни незнакомых людей, которым плевать на чужую собственность и ее сохранность - то, например, запрет пользоваться гаражом может удивлять, но он и правда бывает.

Соблюдение правил обеспечивается штрафами. А если вы не хотите платит штраф или у вас на это нет денег - hoa юридически имеет право через суд довести все вплоть до того, что ваш дом выставят на аукцион, чтобы взыскать с вас требуемую сумму. Так что власть у вахтеров почти безлимитная.

Какие самые скотские инициативы существовали или до сих пор существуют в разных hoa по Штатам:

- Запрет закрывать дверь гаража в течение дня: правление одного hoa узнало, что некотрые люди сдают гараж под жилье туристам, и чтобы не допустить проживания посторонних в ТСЖ, ввело правило о запрете закрывать дверь гаража в течение дня, чтобы было видно, что никто внутри не живет. Не подчинились - штраф. Знаменитая (благодаря вестернам) "неприкосновенность частной собственности" или там киношная же "презумпция невиновности" тихо сопят в сторонке, когда у власти дебилы. Естественно, жильцы судились с идиотами в правлении и выиграли. Но правило действовало немалое время.

- Запрет парковать машину на размеченной парковке общественной улицы напротив своего дома: колхозники ввели правило, по которому неземную красотищу улицы в ТСЖ запрещено уродовать личными авто. Парковаться можно только на своих driveway (дорожка ко въезду в гараж) или в гараже. Любые машины, припаркованные на проезжей части, тут же эвакуируются частным эвакуатором - причем "тут же" означает примерно в течение 5 (!) минут.

В одном штате у жителя ТСЖ с таким идиотским правилом эвакуировали спецмашину для перевозки его сына-инвалида и отказывались отдавать, пока он не оплатит штраф и стоимость хранения машины на стоянке эвакуаторщика - и там натикало несколько тысяч долларов. Через суд проблему решили, но всего лишь аннулировав штраф.

В другом штате машины не утаскивали, а блокировали специальным "сапогом": блокиратором колеса. Беда в том, что обездвиживание авто, припаркованного легально (напомню, что идиоты из ТСЖ запрещали внутренними правилами легальную парковку на размеченных госслужбами парковочных местах), оказалось... преступлением, то есть уголовкой. Так что великие правители ТСЖ быстренько правила исправили - но жаль, что конкретно этот потерпевший не довел дело до посадки президента ТСЖ: точно надо было.

- ТСЖ взимает по $10 за каждого гостя, который остался ночевать у вас дома и по $5 за их парковкованную машину: то есть вы купили дом, скажем, за $500 000, платите за него налоги, владеете им - и некая баба Маня из ТСЖ сидит в кустах и считает по головам, остались ночевать заехавшие к вам на ужин друзья или нет, чтобы содрать с вас десятку за их ночлег и пятерку - за их машину на вашей частной территории.

- На всех мероприятиях все вы и гости обязаны придерживаться строгого дресс-кода: например, на день рождения ребенка вы устраиваете вечеринку в вашем частном дворе, но если гости оделись не "как надо", ТСЖ вас оштрафует. То же самое касается любых других событий в течение года. Какой имбецил мог выдумать такое правило - отдельный вопрос.

- Запрет на использование лампочек отличного от утвержденного цвета и яркости: поставили энергосберегающую лампочку, которая светит чуть более тускло, чем обычная - штраф. Вкрутили более мощную, чем разрешено? Штраф. Напоминаю: речь о вашей частной собственности.

- Запрещено заменять устаревшие окна на новые, пока их не поменяют все дома одновременно: в США много где до сих пор стоят алюминиевые окна. Это такая рама толщиной в одно стекло, которая вообще никак не держит воздух - и если с улицы дует ледяной ветер, температура в вашей спальне будет равна уличной. Но даже если вы готовы завтра же потратить пару тысяч долларов на пластиковые окна, вы не можете их установить, пока все дома в сообществе не установят себе ровно такие же окна, той же модели и того же цвета. И если в ТСЖ есть хотя бы 30-40% упертых или небогатых соседей, которые принципиально против - вы попали. А такие есть почти всегда, так как в США многие покупают дома для получения дохода с аренды - и этим собственникам тратиться на окна не хочется. Так что живите в холодильнике (или в жаровне: зависит от штата).

- Запрет вешать флаги снаружи дома: так, американский ветеран, вывесивший американский же флаг на своем частном доме на праздник, получил штраф от hoa, и потом несколько лет (!) судился, чтобы убрали это дурацкое правило. У ТСЖ было время, деньги и желание реально судиться годами (а на адвокатов они тратили деньги из общего же бюджета), вместо того, чтобы как-то конкретизировать правило или убрать его вовсе. То есть воинствующий идиотизм в классическом виде.

В общем, и так далее. Наберите в YouTube что-то типа Hoa Hall Of Shame и смотрите видео нон-стоп: случаев криминальной активности ТСЖ, незаконных правил, просто идиотских выдумок - тысячи.
По правилам мерзотнейшего совка,
являющегося основой эйч-оу-эй,

руководство эйч-оу-эй никогда в жизни
не штрафует и не наказывает как-либо
самих себя - даже за самые вопиющие нарушения действующих правил.
Так что если вы всей душой поддерживаете закон
и порядок, добиться применения правил к самим великим правителям станет для вас задачей отдельного судебного процесса.
Понять, что вы имеете дело с откровенными чмошниками, очень легко: они применяют правила ко всем, кроме себя.

В одном hoa штрафуют за любые объекты на балконе (например, цветы в горшках или висящее полотенце), и при этом президент ТСЖ сама растит ботанический сад у всех на виду. На любые просьбы это прокомментировать - сбегает или посылает.

В другом правила прямо запрещают хранить любые вещи в общественном гараже у всех на виду: нужно убирать в шкаф или просто не класть хлам на всеобщее обозрение. Само собой, те пять домов, где живут управляющие ТСЖ, сияют самыми засранными гаражными точками - тут и картонные коробки штабелями, и старые стулья, и что угодно еще.

Таких примеров можно приводить миллионы. Проблема одна: добиться штрафа для руководства письменными обращениями к президенту ТСЖ нереально. Только в суд (а за адвокатов избранные правители будут платить, опять же, из общего бюджета).
Какие документы требовать
Если вас угораздило заехать в ТСЖ (ну, вдруг вы любитель садо-мазохизма, до душевной боли соскучились по СССР или, там, по еще живым фашистам, например), или если вы только собираетесь (зачем-то) в ТСЖ войти,
обязательно (обязательно! ОБЯЗАТЕЛЬНО!) изучите эти документы:
CC&R's
Си-си-энд-ары - это "Covenants, Conditions, and Restrictions". То есть все те "можно и нельзя", которые успели наголосовать собственники жилья за годы до вашего появления в сообществе.

Это САМЫЙ важный документ. По закону ТСЖ является самым обычным ООО - то есть фирмой, с которой у вас контракт на предоставление услуг. Неважно, что формально вы с соседями скидываетесь на ТСЖ, и что президент и прочие царьки не получают зарплату за работу в правлении - юридически эйч-оу-эй оказывает вам коммерческие услуги. И контракт с ними - это эти самые си-си-энд-ар.

Если там написано, что "по пятницам все жильцы должны ходить голыми" - значит, так вы и должны делать или получите штраф. Если какой-то придурок пропихнул правило, что "все машины в сообществе должны быть красными и только "Роллс-Ройсами" - либо меняете машину, либо не живите в этом сообществе.

Изменить CC&R's - дичайший, дичайший, ДИЧАЙШИЙ геморрой. Не рассчитывайте, что не устраивающее вас правило вы после покупки дома "переголосуете" с соседями. Этот процесс может занять годы или десятилетия, а все это время по пятницам вам нужно ходить с голым задом к своему красному "Роллс-Ройсу" или получать штраф.
Bylaws
Бай-лоз - это что-то вроде приложений, описывающих "можно и нельзя" в отношении конкретно поведения собственников и т.д. Типа "не селить гостей из эйрбнб" или "даже родственникам нельзя ночевать в вашем доме, если лично президент мадам Тереза Гитлер не выдаст вам письменное разрешение на это".
Rules
Правила обычно представляют собой сухую выжимку из двух вышеуказанных документов: то есть "вкратце для тупых поясняем, что..."

Правила могут висеть на входе в ТСЖ, у мусорки, у каждого дома - да хоть раздаваться жильцам в рулонах туалетной бумаги. По юридической силе они - бумажка, т.к. реальным контрактом являются как раз си-си-энд-арс. Но прочитать тоже стоит - вдруг по ним вы поймете, что в правлении ТСЖ сидят больные люди: это обычно сразу заметно.



ВАЖНО:
- не слушайте "советы" риелтора,
- не слушайте словесные объяснения лендлорда о том, "что там написано в бумажках" или что "да эти бумажки никто не читает - мы и не штрафуем никого".


Читайте юридические документы, потому что слать вас нафиг и обдирать как липку будут строго со ссылкой на пункты, перечисленные в этих бумагах.

Эти же бумаги (точнее, знание их содержания) поможет вам отбиться, если ТСЖ решит некстати погавкать в вашу сторону. Поэтому читайте их!

Честно: это очень важно. Примерно так же важно, как в принципе читать договоры, которые вы подписываете (в 21 веке еще не все в курсе, что это нужно делать).
Вы:
А можно случай из личного опыта?
Мы:
Да запросто: после переезда мы вселились в дом в ТСЖ, и чуть ли не через два дня уже словили бумагу с угрозой штрафа за (далее шло перечисление якобы совершенных нами грехов, нарушающих правила и законы).

Искренне офигев, мы добыли эти самые CC&Rs, Bylaws и Rules, и тщательно их прочитали. Сделав это, поняли, что ни фига мы не нарушили, а вот в ТСЖ нарушений просто до жопы.

В ответ на глупейшее письмо от президента ТСЖ написали подробное письмо с требованием устранить нарушения А, Б, В.... Я, Я1, Я2, Я999,.. Z666 (в общем, много нарушений) согласно CC&Rs, или готовиться к суду.

В частной беседе с подгавкивателем президента пояснили, что настаивать на суде будем, лишь если еще хоть раз услышим от этих полудурков хоть слово или увидим еще хоть одно письмо.

После этой беседы любые претензии от hoa волшебным образом исчезли.
Так что знание законов и правил помогает беречь нервы.
В качестве итога - два совета:

1. Если есть деньги и голова, ни за что не покупайте собственность, входящую в HOA.

2. Если вариантов нет, перед покупкой (или арендой) требуйте правила (CC&R's и Rules)
для прочтения. Иногда риелторы пытаются этот вопрос замять, но... требуйте. Пока не убедитесь, что правила написаны психически здоровыми людьми - в это hoa не входите.
Made on
Tilda