GreenCardShow :: Статьи :: Проверка дома перед покупкой

Проверка квартиры или дома
перед покупкой

У нас было уже несколько домов в Калифорнии, и нередко после покупки
вылезали какие-то недочеты и то, что продавцы "забывали" упомянуть.
Чтобы вас не настигла та же участь, делимся полезным чек-ап-списком
проверки жилья, которую надо проводить перед покупкой (или арендой)

Главное, что нужно знать перед покупкой

"Request for repairs" может заставить продавца "скинуть цену" без скидывания цены -
он либо починит поломки сам, либо даст скидку на ремонт (которую не хотел давать) чтобы вы не отменяли сделку.

В России покупка жилья обычно выглядит так:
вы нашли квартиру или дом, договорились о встрече, приехали, познакомились с владельцем, оценили состояние недвижимости и, может,
даже сразу предложили сумму и поторговались. В некоторых случаях даже аванс внесли.

В США процесс выглядит иначе: абсолютно все действия совершаются через риелторов и безналом. Покупка хоть квартиры за $100 000, хоть дома за $50 000 000 может пройти так, что вы ни разу не увидите собственника. Точнее, скорее всего именно так и случится.

Торговаться или предлагать цену устно здесь
не принято: все делается строго письменно - через системы электронного документооборота (подписываете бумаги сначала тоже электронно - прямо с телефона).

И вот, достигнув этапа "договорились о цене", и понимая, что продавец больше не скинет, позаботьтесь о том, чтобы избавить себя от трат на десятки мелких починок в доме, сделав простой ход:

"Request for repairs" - "Запрос ремонта силами и за счет продавца".

Что именно вы можете требовать починить, заменить или устранить?
Что угодно - все зависит от наличия прямых нарушений в доме и лично
от вашей вредности как покупателя.

Первичный список недостатков у вас должен быть на руках благодаря тому,
что вы сделаете проверку состояния дома, наняв инспектора, который проверит все системы и сделает отчет.

Но наш совет: не полагайтесь на результаты работы инспектора, потому как опыт доказал, что местные проверяльщики весьма поверхностны и пофигистичны. Следуйте правилу "хочешь сделать хорошо - делай сам".

Пошаговая инструкция
по проверке жилья
перед покупкой

Ниже мы постарались систематизировать и по пунктам разложить, что, где и как можно проверить в доме
своими силами. В отличие от инспектора, вам здесь жить, плюс вы же наверняка не против, чтобы мелкий ремонт выполнил продавец, а не вы за свои деньги?

Проверка участка и дома снаружи

Идите от большого к малому:
сначала - осмотр всего, что есть снаружи.

Мокрые зоны: бассейн, джакузи, места подключения воды (вход-выход труб из стен, бетона и земли)
Тщательно осмотрите зону бассейна: если есть темные круги от высохшей воды (или стоячая вода на бетоне или плитке вокруг бассейна), или любые иные недостатки - ищите причине и включайте в Request for repairs требование исправить.

Обязательно попросите показать, где включается / выключается подача воды в бассейн и нагреватель, где и как включается сброс воды из фильтра - и спросите, когда в последний раз этот фильтр чистили. Уточните, когда менялись резиновые прокладки на крышке насоса. Если риелтор или продавец этого не знают - это точно знает обслуживающая их бассейн компания: кстати, сразу возьмите ее телефон и позвоните. Вы можете сильно удивиться, например, узнав, что их наняли буквально неделю назад, и когда они приехали, в бассейне разве что лягушки не жили, и все системы пришлось срочно прочищать для поготовки дома к продаже.

Проверьте и места подключения шлангов полива или то, как работают (не работают) спринклеры на газоне.

Пример: в нашем случае оказалось, что труба, подающая воду в фильтр бассейна, проржавела ПОД уровнем бетона, и вода сочилась на бетон у бассейна, стекая в вечную лужицу вдоль стенки забора.

Починка такой беды могла запросто выйти в несколько тысяч, а если под замену пойдут все трубы - и десятки тысяч долларов, ведь чтобы вынуть что-либо, нужно раздолбить, а потом заново залить весь бетон вокруг бассейна!
Техника мокрых зон: насос, фильтр бассейна, нагреватель бассейна и(ли) джакузи, водонагреватель воды для дома и пр.
Само собой разумеющееся: если нагревателям более 5-7 лет - лучше сразу вызывайте специалиста по ним, чтобы убедился, что это не трупы.

Тот же LADWP (Los Angeles Department of Water and Power - типа МосВодоканала в Москве) присылает своего проверяльщика (правда, по вызову собственника) бесплатно.

Вся эта техника стоит в США очень дорого, а работы по ее замене - еще больше. Поэтому поломка насоса, фильтра, нагревателя или чего угодно еще - это очень и очень плохо. Лучше хорошенько помучать продавца лишним вызовом специалиста, чем потом платить за свою стеснительсоть.

Пример: когда мы осматривали дом, бассейн предварительно был доведен до идеального состояния специалистами - и на показах все видели идеально прозрачную воду, было видно, что насос качает ее (типа обновляя) и т.д.

После въезда стало понятно, что внешне новый фильтр был поставлен как декорация - и внутри он был плох настолько, что требовал замены (дзынь - $800 + установка), а газовая система нагрева воды для джакузи специалистом из LADWP и вовсе была опечатана как непригодная для использования (старость не радость). Хорошо, что мы и так планировали демонтировать нагреватель и джакузи - иначе оплачивали бы замену.
Все, что можно считать деревянным
Любые деревянные конструкции: столбы, двери, оконные рамы, наличники, заборчики и заборы и так далее.

Что проверять: само собой, наличие следов от термитов - ищите любые норы, прогрызенные в дереве. Если есть хоть малейшее подозрение, что в дереве кто-то живет (или жил) - сразу же вызывайте инспектора по термитам за свой счет (или требуйте свежую бумагу о таком осмотре от продавца).

Если термиты есть где-то рядом с вашим домом или в доме, их травля - это накрывание всего дома (!) целиком (!) огромным полиэтиленовым пакетом и закачка в дом ядовитого газа на несколько суток. Плюс замена всех поврежденных элементов - что, например, в случае с крышей может вылиться в десятки тысяч долларов. Само устранение насекомых может стоит от сотен до тысяч долларов. Не платите их сами - пусть продавец мучается.

Пример: при осмотре дома сразу же заметили следы жизнедеятельности термитов. Продавец стала играть в дурочку (через риелтора), что это старая история и "все давно починено". После предложения вызвать термитного инспектора сдулась и согласилась с включенным в RFR требованием замочить всех термитов, А ТАКЖЕ заменить все погрызенные балки в крыше и в патио. Это стоило минимум $4000. Так что нас официально пытались кинуть на четыре тысячи. Не жалейте уродов-продавцов: самое плохое, что может случиться, - это продавец откажется от сделки. Ну, и черт с ним тогда :)
Все окна
Американцы все еще считают за окна алюминиевый треш, который в СССР ставили в самых убогих теплицах. Пластиковые окна (vinyl windows) тут подаются чуть ли не как супертехнология 22 века: по крайне мере, в Калифорнии продавцы искренне гордятся установленным в доме пластиком, будто это что-то из ряда вон. Оказывается, это и правда из ряда вон: даже в неплохо отремонтированном доме могут стоять деревяшки 1950-х годов - потому что "ну а чо: окна и окна, зачем менять".

Проверяйте их внимательно: открываются ли вообще эти "окна", есть ли в дереве трещины, не пропускают ли они воздух, нет ли гнили, хреново ли лежит (уже) краска. Просто попользуйтесь этими окнами как будто вы здесь живете: откройте, закройте - повторите это раз ДЕСЯТЬ (честно: прямо раз десять или больше). То же самое сделайте с пластиком

Если для открытия надо приложить всю свою силу, если все крипит-кряхтит и трещит - вписывайте в RFR! Заменять окна в 99% случаев продавец не будет, но скинуть с цены 2-3-5 тысяч долларов на вашу будущую замену окон - может.
Кондиционер и нагреватель воздуха
Это может быть конструкция на крыше, пристройка к дому, отдельно стоящая бандура около дома - уточните у продавца, где именно они находятся и посмотрите на них.

Если оборудование древнее, оно может и выглядеть жутко. В любом случае, запросите документы на эти приборы или хотя бы год выпуска. Старше 5-7 лет? Вызывайте специалиста для оценки, тем более если продавец уверяет, что "все работает как новое": замена кондиционера - это самый минимум $5 000. Лучше помучаться сейчас, чем тратить деньги после въезда.

Само собой, когда будете проверять дом изнутри, включите и кондей (выставив на минимальную температуру), и обогреватель (выставив на максимальную) - и подождите результата.
Крыша и ливневые стоки
Обычный инспектор от риелтора не лезет на крышу - как максимум, он упомянет как давно ее перекладывали и из чего сделано покрытие.

Вызовите отдельного специалиста для исследования крыши. Если денег нет и вы готовы залезть наверх сами - залезайте: проверьте все стыки и места прилегания покрытия, например, к торчащим трубам или стенам дома - нигде не должно быть трещин и тем более разводов в штукатурке прилегающих стен).

Само собой, внутри дома обратите внимание на потолок - если где-то течь, будут темные пятна на побелке. Либо (если мошенник-риелтор или покупатель решили схитрить) частично краска на потолке будет свежей.

Проверьте ливневые стоки: часто раздолбаи-собственники никогда их не чистят. Мало того, что это мешает стоку воды, так вам просто не застрахуют дом, когда инспектор от страховой увидит, что стоки забиты. И.. та-даа! Вы будете нанимать кого-то их чистить - это сотня-другая долларов.

Пример: в нашем доме крыша отдельностоящего гаража протекала - и это было видно изнутри. Само собой, это включили в RFR, и продавец оплатила ремонт, что стоило ей около $1000. Не заметь мы этого - платили бы сами.

При покупке дома вы требуйте у продавца купить Home Owner's Insurance
(страховку дома от поломок/ремонта) сроком на 1 год.
Это стандартная практика, и такой документ защитит вас как нового собственника
от любых расходов "в случае чего".

Простейшая такая HOI стоит около $600/год (и оплачивается продавцом): она покрывает работы по электрике и газу/водопроводу.

Сломалась розетка? Пробило трубу? LADWP оценил подачу газа в камин как небезопасную? Звоните в страховую и платите взнос за вызов: около $60.
Сколько стоит ремонт далее не ваша проблема - вы платите только за вызов.

Если есть опасения, что вам впаривают полумертвый кондиционер или насос,
или фильтр бассейна - заставьте включить в страховку и это оборудование.
Продавцу придется заплатить раза в 2-3 больше, зато вы будете спокойны.

Проверка дома внутри

Самое интересное - где вы будете жить:

Мокрые зоны: все подключения труб водоснабжения в доме
Кухня: раковина, посудомойка, стиральная машинка.
Каждая ванная: раковина, ванна или душ.
Каждый туалет: унитаз (точка слива и подключение бачка).

Задача - не просто посмотреть "работает ли кран" и "нет ли разводов на стенах вокруг труб и на полу под ними", а физически своими руками перекрыть каждый вентиль и убедиться, что он перекрывает воду в кране.

Если вентиль неисправен - продавец 100% обязан его заменить по причине небезопасности такого жилья. Замена каждого вентиля - это $50-100. Умножье, например, на 8-10 подключений в доме - и вот ваши прямые убытки (если вы этого не проверили).

Проверьте и сами краны - бывает, даже сияющие новизной, они работают так себе (мы посмотрели около сотни домов: видели всякое).

Посудомойку надо включить и посмотреть - работает или нет. То же самое - с газовой (или электрической) плитой.

В ванных особо обратите внимание на наличие (или отсутствие) плесени. Если она есть - истерите, что есть сил и требуйте устранить это немедленно или дать адскую скидку.
Есть мало вещей, которых американцы боятся больше, чем mold (плесень).
Пол и slab (бетонная база дома)
Если дом стоит на slab - бетонной плите - убедитесь, что угол наклона пола везде одинаков. Увидев, что одна спальня "едет" под 2-3 градуса в одну сторону, а другая - под 4-5 градусов в другую - ищите, где эти уклоны сходятся в горку: скорее всего, там трещина. И в большинстве случаев это - жопа, потому что дырища в основании дома - это плохо.

"Забыть" указать повреждение в slab (коль скоро продавец о ней знает) - прямое нарушение. Если это вскроется, вы можете даже откатить сделку назад. Риелторы же по закону обязаны извещать обо всех критически важных недостатках дома: трещина к ним точно относится (как, например, и случай, если в доме кого-то недавно убили или если он в зоне ежегодных пожаров). Иногда можно слегка надавить на риелтора, напомнив о его обязанностях - работает редко, но бывает.

Покрытие пола: американцы (особенно "флипующие" дома: покупающие дешево убитые и продающие их дороже после косметического ремонта) обожают дешевый ламинат. На фото это выглядит просто отпадно. В жизни, как правило, жуть и позор: кладут-то его тоже наспех и кое-как.

Дотошно проверяйте укладку: если где-то вздутость, разошлись соединения и т.д. - требуйте ремонта до сделки.
Электрика: свет и розетки
Типичный инспектор проверяет, работает ли розетка как таковая, и стоят ли в мокрых зонах GFCI-розетки (это те, в которые встроены пробки для самовырубания в случае попадания на контакты воды). Но на деле этого мало.

Когда будете проверять розетки - втыкайте в каждую принесенный с собой вилку, например, зарядки телефона: если розетка новая или не раздолбанная, вилка будет сидеть крепко, не вываливаясь сама по себе. Из крайне старой, убитой вхлам розетки все вываливается.

Такие розетки точно надо заменять - и лучше силами и за счет продавца. Вносите в RFR.

То же самое про люстры и выключатели: проверьте все от и до - как работает, работает ли, не мерцает ли свет при включении/выключении. Еще раз: лучше быть дотошным, чем после въезда жить в вечном ремонте.
Все окна
И еще раз проверьте все окна - на этот раз изнутри.

Если они деревянные - обратите внимание на то, не дует ли: даже в Калифорнии осень и зима - это чуть выше нуля ночами, поэтому плохие окна означают, что примерно столько же будет и в вашей спальне.

Кроме того, если на окнах есть защелки - проверьте, чтобы они работали: нередко бывает, что старые окна физически невозможно надежно защелкнуть - то есть, к вам домой можно войти, просто открыв якобы закрытое окно.
Двери: косяки, петли, замки и ручки
Инспектор обычно проверяет, чтобы двери были, и чтобы они в принципе открывались. Вам же нужно убедиться, что это не потемкинские деревни.

Внимательно изучите все петли: если дверь старая, а петли и шурупы новые - значит, их обновляли совсем недавно. В 99% случаев это означает предпродажную доработку дома, что равно некачественному ремонту.

Проверьте, чтобы двери закрывались плотно, без скрипа, жутких зазоров или притираний к дверному косяку. Чтобы окраска дверей была равномерной (часто красят еле живую древнюю дверь тяп-ляп для придания свежего вида перед продажей). Обратите внимание, как сидят дверные ручки: опять же, ушлые риелторы могут заменить старые некрасивые ручки на дешевые новые - лишь бы сияло и было похоже на ухоженный дом. Иногда они даже забывают прикрутить ручки шурупами - так спешат пустить пыль в глаза.

Осмотрите косяки - особенно около мокрых зон: если дом старый, бывает, что дерево даже прогнило на уровне пола или соединения с ближней к ванне/душу стеной.

И отдельное внимание уделите дверям в гардеробные (их часто делают кое-как), а также - дверям в патио (особенно если это раздвижные двери).

Двери в патио - точка входа в ваш дом. Они должны быть надежными, легко открываться и закрываться, и не пропускать в дом холод/жару. Если что-то из этого не так, пусть все ремонтирует или заменяет продавец.
Камин
Если в доме есть газовый камин - пусть включат его при вас. Если он дровяной - попросите разрешения разжечь, чтобы убедиться, что труба функционирует, и весь дым не идет в комнату.

С газовыми каминами удобно то, что при любых сомнениях вы можете предложить вызвать LADWP - и инспектор сам все проверит и выдаст заключение: плохо работающие трубы или электроподжиг выльются в красную этикетку на камине с запретом на использование.

Просто отнекаться от такого продавец не может: любые проблемы с газовым оборудованием являются угрозой жизни, и продать такой дом, кроме как в состоянии "as is" (т.е. с дикой скидкой), он не сможет, не починив опасные поломки.
Кондиционирование и вентиляция
Еще раз - напоминания ради - проверьте, что кондиционер холодит, а нагреватель нагревает.

Убедитесь, что пульт управления этой техникой работает, и на табло не мигает никакое слово (например, мигание COOL на пультах управления Honeywell запросто может означать как то, что кондей временно приостановил охлаждение, так и то, что система охлаждения накрылась медным тазом). В случае любых сомнений предлагайте вызвать инспектора из кондиционерной компании.

В любом случае уточните - когда в последний раз менялся фильтр. Попросите показать, где он находится и продемонстрировать вам сам фильтр. Если меняли более 6-7 месяцев назад - поверьте, вы это заметите.

Напоминаю, что замена всей этой техники при поломке - тысячи и тысячи долларов.

Из мелочей: проверьте решетки вентиляции. Забавно, но отдраивающие для продажи дом риелторы почти никогда не обращают внимания на решетки. А в них иногда чуть ли не мох растет. Пусть зачистят до конца или даже заменят решетки.
Все, что оставляют в доме
Если продавец "дарит" вам технику, мебель и любой иной хлам, или включает это все в цену - убедитесь, что ваш новый дом не используется, как свалка всего, что ему лично лень (или дорого) вывозить.

Шикарный холодильник может оказаться неработающим гробом, стиральная машинка и сушка могут не стирать и не сушить, а диваны или кровати - банально вонять или быть убитыми тяготами жизни при прошлых владельцах.

Не используйте себя как грузчика: достаточно вписать в условия договора купли-продажи требование освободить дом от ВСЕГО, что не прикручено (типа кухонной мебели).

Может показаться, что требовать в RFR все подряд - это верх наглости и крохоборства. На самом деле нет: как минимум в Калифорнии это обычное дело. Покупатели и продавцы "танцуют" вокруг сделки долго и нудно, пока каждый
не станет несчастлив по-своему: первый потому, что не получил всех скидок и халявы, которых хотел, второй - из-за скидок выданных и навязанного ремонта.

Самое плохое, что может случиться в ответ на ваш Request For Repairs - это отказ: риелтор продавца напишет вам, что "клиент не будет удовлетворять пункты 1, 2... 999 вашего запроса на ремонт" (или вообще ничего не будет ремонтировать).

Вы можете согласиться на сделку и в таком виде (вдруг цена отличная: ниже рынка) или уйти. Но соглашаться на нормальную рыночную цену за недоделанный или полуубитый дом точно не стоит: в США любые работы руками стоят дорого. Поэтому починки, доделки и мелкий ремонт запросто вынут из вашего кошелька несколько тысяч долларов в первые же месяцы после въезда.

Требуйте ремонта, замены плохих элементов, страховку домовладельца
или хотя бы скидку, которая покроет первое или второе. Риелторы знают,
что просить вы это точно будете - это часть игры в торг. Играйте.